Кадастровая оценка
Кадастровая оценка – что это такое? Для чего она в принципе нужна? Зачем ее нужно знать владельцу недвижимости (например, дома или квартиры)?
Государственная кадастровая оценка — это совокупность различных процедур, для определения кадастровой стоимости недвижимого имущества (все то, что имеет фиксированное местоположение, а также права и обязанности, связанные с ним). В свою очередь, кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, которая была определена в результате проведения кадастровой оценки.
Для начала нужно обозначить, что сейчас ни Росреестр, ни Управление кадастра недвижимости не проводят кадастровую оценку, этим занимались до 2017 года независимые оценщики, сейчас в регионах созданы региональные бюджетные учреждения – Центры Кадастровой оценки, которые сейчас продолжают проводить кадастровую оценку. Они занимаются и передачей в Росреестр данных о стоимости, полученных в результате кадастровой оценки, передача туда же сведений об объектах недвижимости, зарегистрированных правах, передачей данных о кадастровой стоимости в налоговые органы, а также непосредственно обеспечивают деятельность комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (когда собственник недвижимости не согласен с объявленной кадастровой стоимостью, он может в досудебном порядке обратиться в комиссию, которая будет решать, прав он в этой ситуации или нет).
Для чего нужна кадастровая оценка?
Во-первых нужно понимать, для каких целей она необходима. Кадастровая оценка определяет две цели, которые предусмотрены в действующем законодательстве: первая — для налогообложения, вторая — для оценки кадастровой стоимости недвижимости при дальнейшем выкупе земельных участков, продаже квартиры, определении арендной платы, исчисление государственной пошлины при наследовании, а также иных сделок, где требуется нотариальное удостоверение тех или иных сделок, связанных с недвижимым имуществом.
Виды кадастровой оценки
Существует достаточно много видов кадастровой оценки, но большая часть из них слишком специфическая и применяется только в особых случаях. Обычно же используются три подхода:
Затратный подход, при котором кадастровая стоимость объекта определяется с учетом затрат, необходимых для реставрации объекта недвижимости, либо для его воспроизведения (копирование свойств).
Доходный подход, сущность которого состоит в том, что при кадастровой оценке учитывается доход, который в будущем может принести объект недвижимости, при его эксплуатации или продаже.
Сравнительный подход к определению кадастровой стоимости объекта, по своей сути формирует сразу и рыночную стоимость объекта, так как в его основе лежит анализ всех сделок купли-продажи схожего недвижимого имущества.
Как происходит процесс оценки недвижимости?
Кадастровая оценка недвижимости это комплексный процесс. Он регулируется правительством РФ, а перерасчёт кадастровой стоимости производится в каждом регионе с разным временным промежутком (например для Москвы и Санкт-Петербурга раз в 2 года). В процессе кадастровой оценки формируется список объектов недвижимости, подлежащих оценке, составляется смета, экспертиза и окончательный результат, содержащий сведения о кадастровой стоимости, которые передаются в орган регистрации и кадастра Росреестр.
Если владелец недвижимого имущества не согласен с представленными данными, он может сам обратиться в независимую компанию, представляющие услуги по оценке, которая рассчитает рыночную стоимость объекта, если она меньше, чем кадастровая, то эти данные могут помочь в оспаривании кадастровой стоимости. Далее данный вопрос решается в суде либо в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (юридические лица могут решать данный вопрос только через суд).
