Как осуществляется определение границ земельного участка

В статье пойдет речь о том, как определяется граница земельного участка, о том, какая существует разница между границей физической и реестровой. Детально описан процесс межевания, перечислены самые распространенные предметы споров, возникающих из-за неправильного оформления периметра земельного надела.

Что такое граница участка

Это сведения, которые детально описывают конфигурацию земельного надела с указанием площади его периметра, всех существующих правовых характеристик, установленных в строгом соответствии с существующей государственной нормативной базой.

К юристам часто обращаются домовладельцы с проблемными ситуациями, возникновение которых спровоцировало неправильное межевание границ земельного участка. Такое случается по причине неверного представления об этом процессе. Существует две разновидности границ земельного надела, находящегося в собственности у частного лица: физическая и реестровая.

Граница физическая – это линия, по которой устанавливаются на месте заборы, обозначающие периметр земли собственника. Вместо них могут возводиться стены жилого дома, сооружаться хозяйственные постройки. Есть участки, у которых физическая граница участка формируется благодаря естественному расположению лесополосы, реки, оврагов. Они символично обозначают, ограничение одного надела от другого и позволяют зрительно определять периметр надела, находясь на конкретной местности.

Граница реестровая (она же кадастровая) – это информация, отображенная в техническом паспорте участка. Она внесена в ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости), зафиксирована на бумаге в виде точек боковых границ, соединенных между собой прямыми линиями. В наглядном виде это выглядит так, как показано на следующем фото. У каждой точки свои географические координаты, определяющиеся по оси Х и Y.

Точки один, два, три, четыре – поворотные точки участка. Линии, их соединяющие, и есть кадастровая (или реестровая) граница участка. Внешний контур – это всегда какая-нибудь геометрическая фигура, состоящая из угловых точек и прямых отрезков, соединяющих их. Координаты определяются в процессе проведения кадастровых работ. Специально обученные сотрудники выезжают на место и при помощи геодезического оборудования производят все необходимые замеры.

Существуют и другие способы определения географических координат характерных точек. Метод выбирается с учетом особенности самого земельного надела. До 2008 года была произведена кадастровая оценка всех существующих земельных участков, зарегистрированных в ЕГРН. При необходимости можно сделать запрос и получить выписку с соответствующей информацией. Она способна помочь собственникам, у которых есть территориальные споры с соседями, провести межевание участков и определение кадастровых границ, решить все разногласия в судебном порядке, раз и навсегда прекратить споры о собственности земли.

Если земельный надел необходимо сформировать на целинных территориях и узаконить их, закрепив за собой право собственности, нужно обратиться в региональный кадастровый центр, вызвать на место специалиста и провести процедуру определения географических координат. Важно выделить характерные точки, определить их нахождение согласно желанию будущего собственника с учетом особенностей местности и конфигурации смежных земельных наделов.

В такой ситуации местоположение границ земельного участка устанавливается в законном порядке, производится идентификация участка на местности, после регистрации в ЕГРН он приобретает статус объекта недвижимого имущества и становится предметом, который можно продавать, на котором можно возводить жилье или вести какую-либо коммерческую деятельность.

Другие дополнительные бонусы

Межевание – бесплатная возможность получить дополнительные метры к уже имеющемуся участку. Оно позволяет узаконить уже используемую площадь, что особенно актуально для владельцев дорогих наделов. Это мероприятие важно проводить после согласования с соседями и не превышать нормативы, установленные местной администрацией поселка, села, садово-огородного товарищества. Практика показывает, что в среднем удается к уже имеющейся площади официально добавить до шести соток земли. И это очень существенно.

Бывают случаи, когда со временем надел, находящийся в собственности у владельца, приобретает сложную форму. Например, с одной стороны формируется большая автомобильная автострада, с другой стороны разрастается молодой лес и превращается в полноценное угодье. В такой ситуации лучше провести повторное межевание и документально зафиксировать имеющиеся изменения.

Обратите внимание! Действующее законодательство регулирует все земельные операции с учетом реестровых границ, а не фактического периметра. Если они внесены в ЕРГН и не совпадают с фактической линией, на которой стоит забор, у собственника земельного надела рано или поздно возникнут проблемы, решать которые придется в судебном порядке.

Если межевание не проведено, в кадастровом паспорте участка будет записано, что «граница надела не установлена в соответствии с существующими законодательными нормами. Никакого нарушения из такой фразы не вытекает, владелец не будет нести уголовное или административное наказание, но для некоторых «недобросовестных» чиновников это будет поводом для формирования препятствий при оформлении сделок купли-продажи, мены, сдачи в аренду, передачи по наследству. Грамотно оформленное межевание – возможность обходить бюрократические барьеры без финансовых потерь.

Кадастровый учет границ земельных наделов, как уже было сказано выше, был введен с 2008 года. Но не все произвели их оформление и внесение в единый реестр. Есть владельцы, получившие земли в далекие девяностые годы, огородившие его по периметру, и считающие, что этого достаточно, чтобы никто не покусился на их территорию. Но в такой ситуации, если сосед захочет «отхватить метр другой от территории и официально оформить свои новые границы в ЕГРН, при возникновении спора, нуждающегося в судебном решении, положительный результат будет в его пользу.

Беда таких спорных ситуаций в том, что даже опытный юрист не может помочь клиенту, который не смог вовремя официально оформить границы своего надела. Споры о границах участках являются самыми сложными в практике юриспруденции.

Цена вопроса

Провести межевание стандартного участка в области, прилегающей к столице, обойдется в среднем в 10-15 тысяч рублей. По срокам это займет не больше трех месяцев. Кадастровый паспорт участка оформляется в течение 30 дней со дня сдачи межевого дела.

Документооборот

Для того чтобы запустить процесс, собственнику земли необходимо заключить договор с любой специализированной землеустроительной организацией и подготовить для нее пакет документов, в который входит:

• свидетельство о праве собственности на землю;
• постановление о предоставлении надела;
• свидетельство о праве на наследство (если таковое есть);
• судебный акт, который подтверждает право собственности);
• ксерокопия паспорта;
• доверенность (если процесс оформления производит доверенное лицо).

После подачи документов землеустроительная организация проверит подлинность их, исходных геодезических точек, проверит расположение реестровых границ соседних участков. Затем специалисты приступят к составлению технического паспорта объекта (на местности произведут необходимые геодезические замеры, обмерят периметр, сделают новые чертежи и запустят процесс согласования со всеми необходимыми инстанциями).

По завершению собственник получает на руки межевое дело в двух экземплярах. Один сдается в отдел ЕГРН, другой в архив. По истечении 30 дней Росреестр выдает кадастровый паспорт. Его необходимо предоставить в регистрационную палату вместе с документом, подтверждающим личность. Эта организация и выдает владельцу свидетельство о праве собственности установленного образца, в котором четко (с геодезической точностью) будут определены уточненные границы.

Заключение – коротко о главном

Пренебрегать оформлением границ участка и внесением их в ЕГРН нельзя: в судебной практике сегодня рассматривается тысячи исков, в которых владельцы земли проигрывают спор и лишаются своей собственности. Если кто-то еще до сих пор не оформил свой загородный надел как положено, сейчас самое время это сделать. С 2018 года запрещено совершать какие-либо операции, сделки с описываемым видом недвижимости, если в ЕГРН нет сведений о ее точных границах.

Источник