Первичное предназначение кадастровой стоимости — это ее использование в целях налогообложения. Однако, ввиду не совершенства системы расчета кадастровой стоимости, существующей до 2016 года, были выявлены массовые ошибки — зачастую она превышала рыночную стоимость, чего быть не должно. «Искупление» полностью ложилось на плечи собственников, им приходилось оплачивать непомерные налоговые сборы. Давайте разберемся, как же быть в подобной ситуации и восстановить справедливость, а именно — можно ли и как оспорить кадастровую стоимость?
Что изменилось в методике расчета кадастровой стоимости с 2020 года
Ранее, для расчета кадастровой стоимости, государство прибегало к услугам частных оценщиков. Результаты их работы проверял Росреестр и транслировал государству на утверждение. Вследствие отсутствия единого подхода по стране и расчета «кто во что горазд», накопилось колоссальное количество ошибок, а главным возмутительным фактором стало то, что кадастровая стоимость зачастую превышала рыночную, что априори недопустимо (об отличии кадастровой стоимости от рыночной, читайте в нашей статье).
После Послания президента В.В. Путина к Федеральному собранию, при участии Росреестра был разработан новый федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», призванный решить накопившиеся проблемы путем создания института государственных кадастровых оценщиков. Теперь на определение кадастровой стоимости законодательно уполномочены вновь организованные государственные бюджетные учреждения (далее – «ГБУ»), которые ведут данную деятельность на постоянной основе.
Несмотря на то, что данный закон в части регионов страны в пилотном режиме действует уже на протяжении 3 лет, решение проблемы только в начале пути, но ждать пока государство исправит собственные огрехи, вовсе не обязательно. Отвечая на главный вопрос данной статьи, сообщаем, что оспорить кадастровую стоимость можно (и даже нужно), причем такая возможность закреплена за собственником на законодательном уровне, дабы оплачивать чужие ошибки из собственного кармана он не обязан.
Как и где можно оспорить кадастровую стоимость
Чтобы оспорить кадастровую стоимость, можно воспользоваться одним из двух возможных способов: административным или судебным.
Административный порядок
Чтобы оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости в административном порядке, нужно обратиться с оформленным надлежащим образом заявлением в местное отделение МФЦ или же напрямую в комиссию по рассмотрению споров, касающихся определения кадастровой стоимости. Такие комиссии создаются в каждом субъекте РФ уполномоченным на то органом (например, в Московской области это Минимущество субъекта). Список с актуальным составом комиссии по регионам, размещен на сайте Росреестра.
К заявлению должны прикладываться документы, подтверждающие обоснованность вашего обращения:
- выписка о кадастровой стоимости объекта (можно получить в МФЦ или через Росреестр);
- копия свидетельства на объект (постановления, решения суда и пр.);
- отчет об оценке рыночной стоимости объекта вместе с положительным экспертным заключением на такой отчет (разрабатывает независимый оценщик, услуга платная).
Причины предпочтения большинством именно административного порядка оспаривания кадастровой стоимости следующие:
- рассмотрение спора в течении одного месяца;
- отсутствие сторонних расходов (дополнительных экспертиз, госпошлин и пр.);
- если решение комиссии вас не удовлетворяет, его можно оспорить в суде.
Правда есть и существенные минусы. Так, например, местный муниципалитет может оспорить решение комиссии в суде, если таким решением затрагиваются его права и легитимные интересы, в частности связанные с поступлениями налогов в местный бюджет (ст. 22 ч. 22.1 ФЗ от 03.07.2016 г. № 237).
Судебный порядок
В случае, если комиссия отказала вам в пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, не отчаиваемся, оспорить ее решение можно в суде. Подобные споры подсудны судам общей юрисдикции и арбитражным судам.
Пойти в суд допустимо минуя этап обращения в комиссию. Иными словами, собственник самостоятельно делает выбор при определении изначального порядка оспаривания, но такая возможность законодательно предусмотрена только для физических лиц. Т.е. если вы оспариваете кадастровую стоимость объекта, который находится в собственности юридического лица, обращения в комиссию не избежать. В данном случае отказ комиссии будет служить основанием для подачи иска.
К иску, помимо документов, прилагаемых к административному исковому заявлению (ст. 126 КАС РФ), прикладывается пакет документов, аналогичный тому, что подается в комиссию, при административном оспаривании кадастровой стоимости (статья 246 КАС РФ). Дополнительно можно приложить прочие документы, формирующие доказательную базу.
Также в ходе судебного процесса может возникнуть необходимость проведения дополнительной экспертизы или разработки нового отчета об оценке рыночной стоимости объекта, а это дополнительные расходы (время, деньги и т.д.) на плечи истца, да и срок рассмотрения подобных дел составляет минимум два месяца, при возможном продлении еще на месяц из-за сложности дела. Справедливости ради стоит отметить, что при удовлетворении требований истца (в нашем случае собственника или правообладателя), все судебные расходы взыскиваются с ответчика.
Возврат денежных средств за переплату налога
А вот возмещения денежных средств за переплату в период применения ошибочной кадастровой стоимости для расчета налога, придется самостоятельно требовать в суде. Причем объединять данное требование в одно судопроизводство с оспариванием кадастровой стоимости, нельзя. Т.е. сначала оспаривается кадастровая стоимость, и только после удовлетворения данных требований, вы подаете новый иск в суд, но уже о возмещении переплаты по налоговым сборам.
Применение данных оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости
Законом предусмотрен механизм мониторинга кадастровой стоимости объектов недвижимости, посредством ежеквартального расчета индекса рынка недвижимости в каждом субъекте РФ.
В случае понижения данного индекса более чем на 30%, государством осуществляется внеочередная кадастровая оценка, которая также проводится в случае оспаривания результатов оценки (в связи с установлением рыночной стоимости) в отношении 30% и более объектов недвижимости в субъекте.
Для расчета индекса, помимо всего прочего, используются данные об объектах недвижимости, чья кадастровая стоимость была пересмотрена в соответствии с рыночной оценкой.
Т.е. оспаривание ошибочной кадастровой стоимости объекта недвижимости выгодно не только его собственнику, но и создает положительную практику в формировании тенденции регионального расчета в целом, ведь плановый пересмотр кадастровой стоимости производится каждые 3 года (в городах федерального значения каждые 2 года).
