К объектам культурного наследия относятся такие объекты недвижимости, которые имеют ценность с точки зрения исторических событий. Для таких объектов имеется отличительная черта владения, пользования и распоряжения.
В современном мире очень часто стоит вопрос о перепланировке квартиры в доме-памятнике, так как имеется ряд ограничений и свои особенности.
Итак, рассмотрим, как же возможно выполнить перепланировку в таких квартирах, и что немаловажно, как ее законно оформить.
Относится ли ваш дом к объектам культурного наследия?
Если у владельца квартиры возникает желание осуществить перепланировку, то изначально он должен удостовериться относится ли сам дом, в котором расположена квартира, к объектам культурного наследия, так как к перепланировкам в таких объектах предъявляются совсем иные требования в сопоставлении с обычными домами.
Объекты культурного наследия включаются в реестр (государственную информационную систему), в нем хранятся сведения, являющиеся основными источниками информации. Таким образом, с помощью различных порталов (например, в Москве – Портал открытых данных) появляется возможность узнать охранный статус данного объекта (дома). Также имеется возможность лично написать заявление в уполномоченный орган (в Москве – службу «одного окна» Департамента культурного наследия) для уточнения информации.
Последовательность действий для оформления перепланировки
Под перепланировкой подразумевают преобразование конфигурации помещения, например передвижение стен, появление новых проемов и т.д. Она может повлиять не только на саму квартиру, но и в целом на здание. Именно поэтому перепланировка требует оформления, которое проводится в определенной последовательности.
Первый шаг:
Подается заявление об оформлении заключения о допустимости проведения перепланировки квартиры в уполномоченный орган (в Москве – служба «одного окна» Департамента культурного наследия). В заключении отмечается состояние объекта до перепланировки и после, проводятся расчеты, также составляется описание работ для осуществления перепланировки.
Второй шаг:
Оформляется охранное обязательство, оно формируется в уполномоченном органе (в Москве – служба «одного окна» Департамента культурного наследия). В нем прописывается ряд ограничений и обременений для собственника.
Третий шаг:
Формирование акта технического состояния. Выступает дополнением к охранному обязательству. В нем прописывается состояние элементов объекта недвижимости, а именно конструкций, инженерных коммуникаций и т.д.
Четвертый шаг:
Когда собственник получит вышеперечисленные документы, ему необходимо предоставить в государственный орган (в Москве – Государственная жилищная инспекция города Москвы) проектную документацию, которой является проект приспособления (для объектов культурного наследия оформляется вместо проекта перепланировки). Он разрабатывается организациями, имеющими допуск СРО.
Пятый шаг:
Готовый проект отправляют на государственную историко-культурную экспертизу. Такую экспертизу проводят организации, аттестованные департаментом культуры.
Шестой шаг:
Собранные документы необходимо отнести в государственную жилищную инспекцию, а именно (ЖК РФ, Ст. 26):
- Заявление о перепланировке;
- Правоустанавливающие документы на помещение;
- Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект приспособления;
- Технический паспорт помещения;
- Заключение о допустимости проведения перепланировки помещения.
Если с собранным пакетом документов все в порядке, то собственнику выдается разрешение на перепланировку.
Проект приспособления и для чего он необходим?
Проведение перепланировки квартиры в доме культурного наследия труднее, чем в обычном доме. В таком случае потребуется широкий список документов для согласования. Также появляется необходимость оформления проекта приспособления.
Приспособление объекта культурного наследия представляет собой различные проектные работы, которые проводятся на основе научно-исследовательской и производственной деятельности, для разработки таких условий, которые бы позволили использовать объект культурного наследия в современных целях (№ 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», Ст. 44).
Таким образом, для квартир, размещенных в объекте культурного наследия, подготавливается проект приспособления для современной эксплуатации, который заменяет проект перепланировки.
Согласование проекта приспособления требуется когда:
- Помещение взаимосвязано с важнейшими историческими личностями;
- Планировочная структура помещения относится к характерностям объектов культурного наследия и подлежит сбережению;
- Работы, которые необходимо осуществить для перепланировки, затронут общее имущество в доме;
- Производимые работы по перепланировке помещения вносят изменения в соотношение размеров дома и его внешний облик.
Последствия несогласованной перепланировки
На сегодняшний день несогласованная перепланировка квартиры это частое явление. То есть, при которой изменения не соответствуют принятым нормам, а также проводится самовольное и масштабное переоборудование помещения. Многие владельцы считают, что незачем тратить деньги и время, но чем же это чревато?
Несогласованная перепланировка может стать источником значительных затрат и юридических проблем для собственника квартиры.
Ниже перечислены несколько последствий несогласованной перепланировки:
- Выписывается штраф (минимальная сумма штрафа – 2 500 руб. для физических лиц), обяжут прекратить работы или потребуют вернуть помещение в исходное состояние;
- Для приведения помещения в исходное состояние тоже необходимо будет разработать и согласовать проект, а это новые затраты. При этом на данный процесс выделяются определенные сроки, если их не соблюсти, то помещение могут изъять и продать с торгов (ЖК РФ, ч. 5, Ст. 29);
- В результате несогласованной перепланировки может быть уничтожен либо поврежден архитектурный элемент, который придется восстанавливать;
- Не получится и полноценно распоряжаться таким помещением, так как, например, если вы захотите продать или сдать в аренду его, то это будет весьма трудно, потому что мало кто захочет получить с таким помещением набор проблем из-за несогласованной перепланировкой.
Из всего вышеперечисленного можно сделать вывод, что согласование перепланировки квартир в домах, которые относятся к объектам культурного наследия является обязательным. Стоит учитывать, что это весьма затратный и длительный процесс, но его игнорирование приведет к более значительным проблемам.