Приемка в эксплуатацию закопченных строительством новых жилых домов должна проводиться в соответствии с требованиями СНиП 3.01.04—87. Приемка жилых домов в эксплуатацию после КР независимо от их ведомственной принадлежности должна производиться государственными комиссиями, назначенными исполкомами местных Советов народных депутатов, с последующим утверждением актов приемки в соответствии с ВСН 42-85(р).
До осмотра государственными приемочными комиссиями жилых домов заказчик (застройщик) и строительно-монтажные организации в соответствии со СНиП должны проверить качество выполненных монтажных работ и их соответствие утвержденному проекту, смете, действующим нормам и правилам производства работ, ГОСТу. Кроме того, в необходимых случаях следует испытать отдельные конструкции и узлы, проверить надежность в работе инженерного оборудования, а также провести техническую приемку объектов рабочей комиссией.
Жилые дома, имеющие встроенные предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания, предъявляются к приемке в эксплуатацию после выполнения строительно-монтажных работ (включая работы по встроенным помещениям), обеспечивающих ввод в действие этих предприятий одновременно с заселением домов.
Приемка в эксплуатацию жилых домов с недоделками или по гарантийным письмам об устранении недоделок не допускается. В виде исключения выполняют приемку в эксплуатацию жилых домов без осуществления работ по озеленению и устройству постоянных подъездных дорог к зданию, тротуаров и хозяйственных площадок в случаях, когда указанные работы по температурно-климатическим условиям не могут быть сделаны к моменту завершения строительства домов. В этом случае незавершенные работы должны быть выполнены в ближайший осенний или весенний период.
Качество работ по устройству верхнего покрытия подъездных дорог к зданиям, тротуаров и хозяйственных площадок должно соответствовать требованиям СНиП 3.06.03—85 «Автомобильные дороги».
В состав государственных приемочных комиссий включают представителей заказчика (застройщика), генерального подрядчика, генерального проектировщика, органов государственного архитектурно-строительного контроля, государственного санитарного надзора, государственного пожарного надзора, предприятий Министерства связи СССР, профсоюзного комитета заказчика (застройщика) или совета профсоюзов, а также представителей организаций, предприятий или учреждений, на которые возлагается эксплуатация здания (сооружения) или части его. Председатель государственной приемочной комиссии утверждается органом, назначающим государственную приемочную комиссию. Приемка в эксплуатацию жилых домов государственной приемной комиссией производится в соответствии с
ГОСТ 27490—87, она организует свою работу в соответствии с РД 50-651-87.
Не менее чем за месяц до приемки в эксплуатацию домов-новостроек должны быть назначены инженерно-технические работники, ответственные за эксплуатацию, и не менее чем за две недели — обслуживающий персонал. В течение указанного срока работники эксплуатационной организации, на которую будет возложена эксплуатация дома, обязаны изучить документацию на его строительство.
Перед приемкой в эксплуатацию домов-новостроек, а также после реконструкции и капитального ремонта целесообразно проводить приемочный инструментальный контроль состояния конструкций и оборудования в соответствии с «Инструкцией по инструментальному контролю при приемке в эксплуатацию законченных строительством и капитально отремонтированных жилых зданий» (М.: Стройиздат, 1987).
Представитель эксплуатационной организации, входящей в состав комиссии по приемке дома в эксплуатацию, должен обратить особое внимание на:
- наличие исполнительной документации, особенно по скрытым конструкциям и оборудованию дома (акты на скрытые работы);
- соответствие выполненных работ утвержденной технической документации;
- качество строительно-монтажных работ, в том числе сантехнических систем, электротехнических сетей и других элементов инженерного оборудования;
- соответствие устройств по защите металлических конструкций и трубопроводов требованиям ГОСТ 9.015—74*;
- наличие на установках и коммуникациях, находящихся на технических этажах и в помещениях, вентиляционных камерах, бойлерных и т. п., опознавательной окраски и предупреждающих знаков (наносятся согласно ГОСТ 14202—69 для улучшения эксплуатации и техники безопасности);
- наличие доступа к наиболее уязвимым участкам конструкций и оборудования для осмотра и проведения ремонта;
- эффективность и надежность работы инженерного оборудования;
- защиту зданий, его отдельных частей и конструкций от атмосферной и грунтовой влаги, поражения домовыми грибками и дереворазрушающими насекомыми.
В составе технической документации должен быть представлен раздел «Техническая эксплуатация» типового проекта, содержащий указания по рациональному техническому обслуживанию и ремонту строительных конструкций и инженерного оборудования зданий.
Рабочие комиссии с участием эксплуатационной организации устанавливают строгий контроль за устранением выявленных недостатков и подготавливают сводное заключение о готовности к приемке в эксплуатацию государственной приемочной комиссией объекта в целом.
Заказчик (УКС) предъявляет приемочной комиссии утвержденный проект и техническую документацию. Приемочная комиссия обязана в натуре осмотреть принимаемый объект и удостовериться в соответствии выполненных отделочных, монтажных, общестроительных и специальных работ, а также благоустройства и озеленения участка требованиям утвержденного проекта. Комиссия имеет право потребовать в необходимых случаях вскрытия конструкций и частей зданий (скрытые работы). Такое вскрытие производится силами подрядчика и за его счет.
Инженерное оборудование — водопровод, канализация, горячее водоснабжение, центральное отопление, вентиляция, слаботочные устройства (телевидение, радио, телефон), газоснабжение, электрооборудование, лифты, мусоропроводы — испытывают в рабочем состоянии в соответствии с требованиями СНиПа. Эти испытания проводят до приемки дома рабочими комиссиями с участием представителей специализированных организаций. По результатам испытаний составляют соответствующие акты.
Одновременно рабочая комиссия представляет акты на испытание систем дымоудаления и пожаротушения, переговорно-замочных устройств (ПЗУ), измерение шума, происходящего от работы инженерного оборудования, расположенного во встроенных и пристроенных помещениях.
В необходимых случаях по требованию эксплуатационной организации рабочей комиссией заказчика (застройщика) или государственной комиссией до приемки дома в эксплуатацию могут проводиться дополнительные испытания отдельных конструкций и инженерного оборудования с целью определения их эксплуатационных качеств.
Приемку в эксплуатацию жилых домов государственной приемочной комиссией оформляют актом. Акт приемки составляется в пяти экземплярах и утверждается исполкомом городского или районного Совета народных депутатов. Один экземпляр акта передают эксплуатационной организации.
Дома-новостройки, вводимые в эксплуатацию в городах, рабочих поселках и районных сельских центрах предприятиями, учреждениями и организациями, независимо от источников финансирования их строительства подлежат зачислению на баланс жилищно-эксплуатационных организаций после утверждения акта государственной комиссии о приемке дома и получения застройщиком разрешения на его заселение. Эксплуатационная организация принимает вновь введенный в эксплуатацию жилой дом (или после реконструкции) на свой баланс и несет ответственность за его эксплуатацию.
Вся исполнительная техническая документация на построенный жилой дом и утвержденный акт государственной приемочной комиссии по приемке дома в эксплуатацию должны быть переданы застройщиком в одном экземпляре жилищно-эксплуатационной организации по заверенному печатью списку. Указанная документация должна храниться в жилищных организациях наравне с документами строгой отчетности.
Размер помещений принимаемого здания должен определяться на основании поэтажных планов, составленных бюро технической инвентаризации (БТИ). На основании данных акта приемки жилищно-эксплуатационная организация заказывает в БТИ на вновь выстроенный жилой дом «Технический паспорт на жилой дом (дома) и земельный участок».
Техническая инвентаризация строений, проводимая БТИ исполкомов местных Советов, устанавливает состав, состояние и стоимость строений. Данные технической инвентаризации принимают за основу при определении страховых платежей и возмещений, исчислении государственных налогов и ренты, а также для расчета амортизационных отчислений.
По характеру и объему работ техническая инвентаризация бывает основная и текущая. Основная (первоначальная) инвентаризация заключается в сплошной съемке планов усадебных участков и поэтажных планов всех строений и составлении инвентаризационного плана по их состоянию на определенную дату. Текущая инвентаризация регламентирует изменения в составе, состоянии и стоимости строений, учтенных основной инвентаризацией, и проводится после капитальных ремонтов, перепланировок, возведения новых или сноса старых строений. Текущую инвентаризацию называют также регистрацией текущих изменений.
Сплошной обход и обследование домовладений для проведения текущей инвентаризации выполняют, как правило, через каждые три года, но по данным организаций, связанных с возведением, ремонтом и сносом строений, текущая инвентаризация может проводиться в любые сроки.
Проверку качества работ, которые нельзя в достаточной мере оценить в момент сдачи дома в эксплуатацию, например эффективность работы системы отопления и вентиляции (при сдаче дома в летний период), озеленение участка (при сдаче дома зимой) и т. д., следует перенести на срок, согласованный с заказчиком.
Мастер (техник-смотритель) в соответствии с должностной инструкцией, утвержденной горисполкомом, должен принимать участие в работе комиссий:
по приемке в эксплуатацию жилых строений лосле планового текущего и капитального ремонтов;
по проверке готовности жилых строений после наладки инженерного оборудования;
по пуску газа в домах-новостройках и строениях, принятых в эксплуатацию после капитального ремонта.
Подрядчик (строительные и ремонтно-строительные организации), осуществляющий строительство или капитальный ремонт жилых домов, обязан за свой счет устранить допущенные по его вине недостатки и дефекты, обнаруженные в процессе эксплуатации в построенных или капитально отремонтированных жилых домах в течение двухгодичного гарантийного срока (независимо от вида работ). Наличие дефектов, требующих устранения, устанавливается актом заказчика или жилищно-эксплуатационной организации, подрядчика и представителя проектной организации. В случае неявки представителя подрядчика в пятидневный срок по выюву заказчика последний составляет односторонний пкт, копия которого направляется подрядчику и его вышестоящей организации. Ответственность за соблюдение сроков, в течение которых могут быть предъявлены претензии подрядчику, несут руководители жилищно эксплуатационной организации (ЖЭО).
Рассмотрение актов о приемке строений после капитального ремонта, принятие решений по результатам возражений отдельных членов комиссии и утверждение актов органами, назначавшими эти комиссии, проводят срок не более 7 дней после подписания актов.
Акты о приемке жилых домов после капитального ремонта утверждаются решением органов после приемки дома в эксплуатацию. На основании исполнительной документации заказчик вносит изменения в технический паспорт жилого дома, включая пересчет физического износа.
