Делать перепланировку и переоборудование квартиры или не делать — вопрос скорее риторический. Отчего же не делать, если кошелек позволяет? Другой вопрос, как при этом сберечь и нервы, и время, и деньги. Ведь все это никогда лишним не бывает…
Закон? Есть закон
Утверждать, что правовая база для решения проблем перепланировки отсутствует, было бы совершенно неверно. Скорее наоборот, все потенциальные действия участников этого процесса с правовой точки зрения чрезмерно регламентированы. И, соответственно, взяты под контроль многочисленными разрешительными и надзирающими государственными инстанциями. Казалось бы, оснований для такой организации дела более чем достаточно. В результате самовольных и неквалифицированных перепланировок ослабляются несущие конструкции многоэтажных зданий, нарушается нормальная работа коммуникаций и — как следствие — частично или полностью разрушаются секции панельных домов, трескаются кирпичные стены, проваливаются перекрытия, происходят аварии в системах водоснабжения и отопления, возгорается электропроводка, взрывается газ.
В целях правовой защиты большинства жителей от произвола не в меру ретивых соседей-перепланировщиков в июле 1999 года вступила в силу новая редакция Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики». В сентябре того же года Московской городской думой принят закон N 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы». Наряду с последним, по-прежнему действует распоряжение мэра Москвы Ю. М. Лужкова о перепланировке N 166/1-РМ от 13.07.96 г.
В правовом отношении самым «продвинутым» в России считается именно законодательство Москвы. Оно «задает тон» другим регионам в проведении политики переустройства жилья. Подобные законы и распоряжения принимаются местными властями во многих крупных городах нашей страны, в том числе в Санкт-Петербурге. Законодательство направлено на обеспечение единого порядка оформления и проведения переустройства помещений в жилых домах на территории города. Другая, не менее важная сторона дела — регулирование возникающих в связи с этим правоотношений между гражданами, юридическими лицами, органами исполнительной власти, местного самоуправления, в число которых входят районные управы. Поэтому читателям есть смысл ознакомиться с этими документами поподробнее.
Наряду с законами, более конкретные требования к содержанию, составу, порядку разработки, согласованию и утверждению проектов на перепланировку приведены в ведомственных строительных нормах: ВСН 58-88(Р) и ВСН 61-89 (Р) Госкомархитектуры, ВСН 41-85 (Р) и ВСН 55-87 (Р) Госгражданстроя. В случаях недостаточности условий, перечисленных в ВСН, допускается использование соответствующих разделов строительных норм и правил (СНиП).
Казалось бы, наличие развитого жилищного законодательства упрощает достижение желаемого результата. На практике же все происходит вопреки здравому смыслу. Почему? Да потому что это законодательство имеет исключительно разрешительный характер и слишком многое оставляет на усмотрение чиновников.
Не зная броду…
Что ждет квартировладельца, который в одиночку отваживается пуститься в бурное плавание по волнам океана согласований в чиновных инстанциях? На этот вопрос отвечает эксперт по перепланировке жилых и нежилых помещений архитектурно-строительной компании «АРНАТ» А. Г. Годя.
— Никакая перепланировка или переоборудование невозможны без проекта. А проект становится официальным документом только после длительной процедуры согласований в различных организациях и ведомствах. В Москве собственник жилья должен быть готов к тому, что проект перепланировки, заказанный им в одной из трех лицензированных организаций-монополистов — МосжилНИИпроект, МНИИТЭП, Моспроект, — пройдет как минимум через десять (!) инстанций. В каждой из них владельцу квартиры предстоит официально уплатить ведомственные сборы, в совокупности составляющие кругленькую сумму от $ 800 и выше. Наивно полагать, что собственник жилья ограничится лишь легальными расходами. Порядок проектирования следующий. Проектная организация по поручению заказчика или его доверенного лица:
— проводит техническое обследование здания и квартиры, определяет их физический и моральный износ;
— составляет схему (план) межэтажных перекрытий, несущих стен и конструкций, инженерных систем (водоснабжения и канализации, отопления, вентиляции, электропроводки);
— определяет тип квартиры и ее исходное состояние перед ремонтом с перепланировкой.
По данным обследования составляется техническое заключение с выводами и рекомендациями о целесообразности проведения работ по переустройству.
После окончания обследования и получения заказчиком положительного технического заключения разрабатывается эскизный проект перепланировки квартиры, который включает в себя:
— общую часть;
— архитектурно-планировочное решение с производством всех архитектурно-строительных чертежей (их перечень зависит от того, полная перепланировка или частичная);
— пояснительную записку.
В этом документе приводятся сформулированные специалистами на основании действующих СНиПов технические характеристики устойчивости и прочности строительных конструкций; показатели огнестойкости помещения в целом и его отдельных элементов и конструкций; усилия, нагрузки и виды воздействий на конструкции в случаях, если удаляется часть несущей стены или в ней делается проем.
После разработки эскизного проекта решается проблема переоборудования внутриквартирных инженерных систем с заменой или включением новых элементов. При этом опять потребуются дополнительные согласования с многочисленными ведомствами и службами. На этом этапе разрабатывается схема разводки к сантехническим приборам, вносятся изменения в местоположение самих приборов, принимаются решения по размещению в ванных комнатах полотенцесушителей, а также вариантам их подключения (к системе горячего водоснабжения или отопления), при необходимости изменяются схема внутриквартирной разводки газа, расположение газовой плиты, колонки, котла. В квартире могут появиться дополнительные дымоходы (камины или печи) и новые вентиляционные каналы. Поскольку их необходимо рассчитать в соответствии с действующими архитектурно-строительными нормами и правилами и отразить в чертежах эскизного проекта, то к разработке проекта подключаются специализированные организации.
Вопросы переоборудования жилых помещений включают:
— перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
— устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат и вентиляционных каналов;
— перенос и разборку (частичную или полную) межкомнатных перегородок;
— перенос и создание новых дверных проемов;
— устройство и переоборудование тамбуров;
— остекление лоджий и балконов.
Разумеется, не следует путать инженерные понятия. Трубы квартирной разводки водяного отопления (они к стояку не относятся) могут укладываться в штробы. В существующие дверные проемы разрешается навешивать новые двери (в том числе, и стальные), если они открываются в ту же сторону. Можно устанавливать новые розетки, если мощность питаемых от них приборов не превышает расчетную нагрузку электроустановки квартиры. Рассказать обо всех этих тонкостях в рамках одной статьи просто невозможно. Все вопросы переустройства в рабочем порядке обсуждаются заказчиком с архитектором и инженерами проектной организации. Они не только максимально учитывают пожелания клиента, но и выдвигают встречные идеи перепланировки и переоборудования, которые могут быть приняты или отклонены.
Полагаю, эксперт убедительно показал, что на пути к заветной цели существует масса технических препятствий. Но, оказывается, не они являются основными. Проектная организация не сможет начать и завершить работу без документов и справок, которые владелец квартиры должен собрать и представить в окончательную инстанцию — Межведомственную комиссию (МВК) при районной управе. Без официально же выполненного и согласованного проекта МВК разрешения на перепланировку не дает.
Дальнейшие действия собственника жилья напоминают изнурительный бег по замкнутому кругу. В процессе этого «бега» требуется:
1. Получить справку о согласии всех совершеннолетних жильцов и собственников реконструируемых помещений с заявленной перепланировкой, заверенную в жилищном органе по месту расположения квартиры (РЭУ, ЖЭК, ДЭЗ). Подписать эту справку обязаны все совершеннолетние лица, владеющие долей собственности квартиры.
2. Написать заявление в бюро технической инвентаризации (БТИ) и получить поэтажный план квартиры на кальке, экспликацию квартиры по состоянию на день оформления документа, а также планы и экспликации соседних помещений, если производится переустройство объединяемых квартир.
3. В письменной форме заключить соглашения с владельцами смежных, выше- и нижележащих помещений о том, что они не возражают против проведения перепланировки, после чего заверить их подписи в ЖЭКе.
4. Отдать план и экспликацию из БТИ в проектную организацию.
5. После получения в проектной организации эскизного проекта перепланировки и технического задания приступить к их согласованию в специализированных организациях.
6. Получить разрешительные визы Госсанэпиднадзора (СЭС), Госпожнадзора, Дирекции единого заказчика (ДЕЗ), районного архитектурно-планировочного отдела (РАПО), Государственной жилищной инспекции префектуры административного округа.
7. По указанию МВК произвести дополнительные согласования в МГПО «Мосгаз» или в АО «Мосэнерго» , в том случае, если в квартире перемещаются газовая плита, колонка или производятся изменения в схеме электроустановки для повышения ее мощности.
8. Получить в ЖЭКе выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета с указанием, что квартира приватизирована, или сделать нотариально заверенную копию документа на право собственности.
9. Все перечисленные документы представить в МВК в двух экземплярах (второй экземпляр будет передан в БТИ).
По существующим в настоящее время правилам срок согласования в каждой инстанции не должен превышать один месяц, всего процесса согласования — полгода. Последним этапом процедуры является заседание МВК и утверждение протокола за соответствующим номером. Во всех округах Москвы Межведомственная комиссия заседает один раз в месяц. Чтобы получить на руки выписку из протокола, приходится ждать от двух недель до месяца. При положительном решении комиссии все работы по перепланировке и переоборудованию должны быть проведены в срок, не превышающий шесть месяцев. Представьте, что рабочие не уложились в отведенное им время. В таком случае — о ужас! — всю процедуру согласований и утверждения проекта придется начинать сначала. То же самое ждет собственника жилья в случае получения им документа с официальным обоснованием отказа МВК и приложенной копией поэтажного плана, где красными линиями обозначены нарушения. Деньги за ведомственные сборы и не предусмотренные законом траты, как вы понимаете, не возвращаются. Разумеется, существует возможность оспорить решение МВК в суде, на что уйдет еще полгода. Если такая перспектива вас не пугает, дерзайте, господа…
Так ли страшен черт, как его малюют?
Полагаю, теперь владельцу квартиры понятно, как много терний ожидает его на пути самостоятельного переустройства жилья. Между тем существует иной, более верный и надежный способ достижения положительного результата — доверить решение проблемы профессионалам. Как правило, вопросами согласования перепланировок занимаются лицензированные риэлторские и юридические фирмы, специалисты которых имеют достаточный опыт общения с чиновниками. С участием юристов и риэлторов сроки согласования в подавляющем большинстве случаев сокращаются до двух месяцев, результат же обыкновенно бывает положительный. Конечно, профессионалы работают не задаром, однако размер их вознаграждения в основном не превышает 10% от общих затрат на переустройство.
При решении проблем переустройства жилищ трудно переоценить четкость взаимодействия риэлторских и строительных фирм. Строители консультируют риэлторов на стадии обсуждения перепланировки с владельцами квартир. Если вариант перепланировки не противоречит СНиПам и технические решения проблемы возможны, риэлторы начинают процедуру согласования в установленном порядке, проходя своим путем по всей процедуре согласований.
Пример из жизни
Для переустройства двух квартир, расположенных на одном уровне, в новое жилое помещение с приватизацией и включением в его состав межквартирного тамбура потребовалось объединение усилий двух организаций — риэлторской фирмы «РОДНОЙ ДОМ» и ЗАО «НПО РАДИС», занимающегося строительством и ремонтом квартир.
Специалист по вопросам согласования перепланировок ЗАО «РОДНОЙ ДОМ» О. Е. Головач открывает нашим читателям некоторые профессиональные секреты работы с недвижимостью и общения с чиновниками в разрешительных инстанциях.
Первоначальная планировка. — Приватизация и выкуп межквартирного тамбура, являющегося муниципальной или общекооперативной собственностью, до недавнего времени законом не разрешались. Между тем включение тамбура в состав новообразуемого жилого пространства — одно из самых частых и актуальных требований граждан в процессе переустройства принадлежащих им помещений. Возможно, решение Межведомственной комиссии Юго-Западного округа о предоставлении права выкупа межквартирного тамбура для объединения двух квартир, принятое совместно с Москомимуществом в сентябре 2000 года, — первое в Москве. Так был открыт зеленый свет для новых легальных риэлторских и строительных операций по приватизации и последующему переустройству жилья.
В данном случае объединением двух- и трехкомнатной квартир, имеющих общий тамбур, в доме популярной в Москве серии П-3М занимались муж и жена. Семейное родство квартировладельцев существенно облегчило решение задачи, поскольку в такого рода переустройствах приоритет имеют родственники по первой линии (муж и жена, родители и дети, бабушка, дедушка и внуки).
Удачным обстоятельством стало и то, что в принадлежащем ДЭЗу тамбуре не проходил канал общего электроснабжения. Будь он в тамбуре, владелец коммуникаций мог бы воспротивиться. Тогда объединение квартир пришлось бы осуществлять не через тамбур, а на уровне гостиной. Как следствие, собственники жилья потеряли бы 6 м 2 площади, а архитектор и дизайнер лишились возможности манипулировать с пространством заново создаваемой кухни.
Планировка после реконструкции.
Экспликация:
1. Тамбур
2. Гостиная
3. Кухня
4. Кабинет
5. Детская комната
6. Спальня
7. Санузел
8. Ванная комнатаВ результате перепланировки и переоборудования квартир общей площадью 83,8 и 36 м 2 (без учета лоджии и балкона) возникло новое жилое пространство общей площадью 130 м 2 . Вместо нескольких достаточно тесных и не связанных между собой комнат и помещений появились четыре просторных комнаты, большая кухня со столовой, коридор и современный санузел. Проблемы расположения в ванной сантехнических приборов удалось уладить, получив согласие живущих ниже соседей и внеся в проект поправки, сделанные специализированной организацией. Управление окружного архитектора дало также согласие на остекление лоджии, которая одновременно была утеплена и стала по сути самостоятельным рекреационным помещением.
Важную роль в осуществлении задуманного играет строительная организация, которая занимается реализацией проекта. Ведь по результатам переустройства проводится приемка объекта техником БТИ. В данном случае специалисты «НПО РАДИС» выполнили все инженерно-строительные и дизайнерские работы с соблюдением существующих технологий и в соответствии с действующими СНиПами. Со стороны БТИ претензии не возникли, и в нынешнем своем виде квартира поставлена на баланс содержателя дома.
Безусловно, владельцы недвижимости могут сделать перепланировку квартир на свой страх и риск и попытаться узаконить ее по факту: мол, выход найдется в любой ситуации. Не советуем! Сумма штрафов и иных дополнительных трат, не говоря о нервной перегрузке, может на порядок превысить расходы на риэлторские и юридические услуги. А злоключения самодеятельных перепланировщиков в судебных инстанциях — тема наших следующих публикаций.
Редакция благодарит фирму «Родной дом» и компанию «АРНАТ» за помощь в подготовке материала.
