Аренда земельного участка означает передачу его собственником другому лицу во временное владение и пользование (либо только в пользование).
Договор Аренды земельного участка, как правило, заключается на длительный срок.
По закону, любой договор аренды недвижимости (в том числе и земли), срок которого более 1 года, должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Что такое переуступка прав аренды
Сама аренда, а также переуступка прав аренды земельного участка, в нашей стране встречается часто.
Это связано с тем, что изначально, арендатор (тот, кто временно пользуется участком по договору), заключает договор аренды чаще всего, с целью извлечения прибыли.
Но случаи бывают разные, и с течением времени планы арендатора по отношению к земельному участку могут меняться.
Для того, чтобы не упускать выгоду и не расторгать договор с арендодателем, арендатор ищет другое заинтересованное лицо, которому уступает свои права пользования арендованным земельным участком.
Как переуступить права аренды другому лицу?
В Гражданском кодексе (ч. 2 ст. 615) существует описание, как арендатор может пользоваться своими правами на арендованный земельный участок:
- сдавать участок в субаренду (поднаем);
- передавать свои права и обязанности другому лицу (перенаем);
- предоставлять землю в безвозмездное пользование;
- отдавать арендные права в залог;
- использовать арендные права в качестве вклада в уставной капитал или как паевой взнос.
Все вышеуказанные действия с земельным участком арендатор должен согласовывать с арендодателем (если иное не вытекает из закона или договора).
При этом, перенаем — единственный случай из вышеперечисленных, когда ответственным по договору аренды перед арендодателем будет не арендатор, а перенаемщик (новый арендатор).То есть, то лицо, которому передаются права и обязанности по вновь заключенному договору.
Обращаем внимание, что, перенаем – это передача прав и обязанностей другому лицу, переуступка прав аренды земельного участка.
Уведомление о переуступке прав аренды и заключение соглашения
Итак, согласно ГК РФ, арендодателя нужно уведомлять о намерении передачи прав арендатором третьим лицам. Более, того, во многих случаях надо не только уведомлять, но и получать письменное согласие (соглашение переуступки прав аренды земельного участка).
В каких случаях что именно надо делать?
Уведомление о переуступке прав аренды
В соответствии с ч. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе: передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка или законом не предусмотрено иное.
Но есть ряд арендаторов, к которым вышеуказанные правила переуступки прав аренды не относятся:
- арендаторы земель республики Крым (получившие земли в аренду по закону от 29..11.2014 N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым»;
- субъекты малого и среднего предпринимательства (СМП, ССП), арендующие муниципальные участки, из перечня государственного имущества (часть 4 ст. 18 ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ».
После переуступки прав по договору аренды земельного участка ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Таким образом, арендатор или правообладатель и будущий (новый) арендатор (правоприобретатель) заключают между собой договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
После заключения договора стороны уведомляют арендодателя и договор о переходе прав подают на регистрацию в Росреестр (в случае если основной договор аренды подлежал регистрации).
В каких случаях заключается соглашение переуступки прав аренды земельного участка
Мы выяснили, что арендатор в любом случае обязан уведомлять арендодателя о переуступке прав аренды.
Однако, есть случаи, когда уведомления недостаточно. Надо брать согласие у арендодателя:
- согласие на переуступку прав аренды обязательно в случае, если арендодатель – муниципалитет или государство и договор аренды заключен на срок менее 5 лет (п.9 ст. 22 ЗК РФ)
- в самом договоре аренды прямо предусмотрено согласование перехода прав.
Таким образом, необходимость согласия должно быть предусмотрено договором или нормативно-правовыми актами.
При этом, пленум Высшего Арбитражного суда в своем постановлении отмечает:
«Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя».
Документы для переуступки права аренды на земельный участок
Для того, чтобы оформить переуступку прав аренды в зависимости от отдельных условий договора аренды могут понадобиться следующие документы:
- документы, удостоверяющие личность (для физ. лиц)
- учредительные документы (для юр. лиц)
- постановление муниципалитета о выделении земельного участка в аренду;
- уведомление о переуступке прав аренды
- согласие на смену арендатора;
- договор переуступки права аренды земельного участка;
- непосредственно сам договор аренды;
- выписка из ЕГРН на земельный участок
- иные документы, необходимые для регистрации соглашения о переуступке прав в Росреестре.
Резюмируем. Переуступка прав аренды оформляется письменным соглашением сторон.
Договор переуступки права аренды земельного участка — образец (скачать бланк)
В некоторых случаях, предусмотренных законом, переуступка прав на земельные участки возможна без согласия собственника, а в некоторых согласие обязательно.
Основным правилом соглашения с новым арендатором является то, что никакие существенные положения договора аренды не меняются, и срок соглашения не может превышать срок самой аренды.
